Jahresrechnung 2019

a. Finanzieller Überblick zur Jahresrechnung

Die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich schliesst das Geschäftsjahr 2019 mit einem Unternehmensgewinn von CHF 533’037.85 (Vorjahr 548’155.32) ab.

Die Sachanlagen VV (Ziff. 140) erhöhten sich im Berichtsjahr gesamthaft um CHF 14.5 Mio. auf neu CHF 429.2 Mio. Die Erhöhung erfolgte aus Veränderungen der Anlagen im Bau CHF +1.5 Mio., der Aktivierung des Neubaus Erikastrasse CHF +18.2 Mio., dem Abgang Altbau Helen-Keller -2.3 Mio., der Erhöhung der Kumulierten Abschreibungen um CHF -2.9 Mio, davon planmässige Abschreibungen CHF -5.2 Mio. und Abgang Kumulierter Abschreibungen Altbau Helen Keller CHF +2.3 Mio. Mit der Erhöhung des Fremdkapitals um CHF 9.8 Mio. wurden die baulichen Investitionen finanziert. Der Liegenschaftenfonds (Ziff. 291) im Eigenkapital erhöhte sich um CHF 4.7 Mio. auf neu CHF 87.7 Mio.

b. Erläuterungen zum abgeschlossenen Rechnungsjahr

Das Operative Ergebnis liegt auf dem Vorjahresniveau. Das positive Ergebnis aus Finanzierung von CHF 0.8 Mio. wird erreicht durch gestiegene Mieterträge (Ziff. 44 Finanzertrag) von CHF 0.6 Mio. und verminderte Finanzaufwände (Ziff. 34) von CHF 0.2 Mio. Die Abschreibungen VV (Ziff.33) belasten das Ergebnis mit CHF 5.2 Mio. (Vorjahr CHF 4.0 Mio.) und die Nettoeinlagen in den Liegenschaftenfonds im Eigenkapital (Ziff. 35 und Ziff. 45) belasten das Ergebnis mit CHF 4.6 Mio. (Vorjahr 5.0 Mio.).

c. Begründung erheblicher Abweichungen gegenüber dem Budget

Gegenüber Budget konnten das Ergebnis aus Finanzierung im Umfang von CHF 0.2 Mio. verbessert werden. Der betriebliche Aufwand erhöht sich gegenüber Budget um CHF 3.7 Mio. (Abschreibungen (Ziff. 33) CHF +1.2 Mio.; Personalaufwand (Ziff. 30) CHF +0.5 Mio.; Sach- und Betriebsaufwand (Ziff. 31) CHF +2.0 Mio.). Der betriebliche Ertrag konnte gegenüber Budget um CHF 3.6 Mio. verbessert werden (Entgelte (Ziff. 42) CHF +2.6 Mio.; Spitexerträge «Transferertrag» CHF +0.3 Mio.; Entnahmen aus Liegenschaftenfonds (Ziff. 45) CHF +0.4 Mio. und verschiedene Erträge (Ziff. 43) CHF +0.3 Mio.)

Der Stiftungsrat hat die Jahresrechnung und die Sonderrechnungen 2019 der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich am 17. März 2020 genehmigt. Die Jahresrechnung weist folgende Eckdaten aus:

Erfolgsrechnung 01.01. bis 31.12.2019
	CHF
Gesamtaufwand	36’831’878
Gesamtertrag	37’364’916
Ertragsüberschuss	533’038

Investitionsrechnung Verwaltungsvermögen 01.01. bis 31.12.2019
	CHF
Ausgaben Verwaltungsvermögen	20’195’556
Einnahmen Verwaltungsvermögen	20’195’556
Nettoinvestitionen Verwaltungsvermögen	–

Bilanz 31.12.2019
	CHF
Bilanzsumme	439’482’599

Der Ertragsüberschuss der Erfolgsrechnung von CHF 533’037.85 wird dem Bilanzüberschuss zugewiesen. Dadurch erhöht sich der Bilanzüberschuss auf Fr. 71’307’563.22.

Gestufter Erfolgsausweis		Rechnung 2019	Budget 2019	Rechnung 2018
		CHF	CHF	CHF
30	Personalaufwand	12’352’962	11’785’696	12’119’363
31	Sach- und übriger Betriebsaufwand	10’851’073	8’985’165	15’536’725
33	Abschreibungen Verwaltungsvermögen1	5’208’922	4’049’363	3’980’085
35	Einlagen in Fonds und Spezialfinanzierungen2	5’050’718	5’065’500	4’996’500
36	Transferaufwand	113’729	–	–
	Total betrieblicher Aufwand	33’577’404	29’885’724	36’632’673

42	Entgelte	9’230’136	6’631’833	13’599’378
43	Verschiedene Erträge	400’331	133’723	212’596
45	Entnahmen aus Fonds und Spezialfinanzierungen2	454’197	–	–
46	Transferertrag	4’038’071	3’716’614	4’157’634
	Total betrieblicher Ertrag	14’122’735	10’482’170	17’969’608
	Ergebnis aus betrieblicher Tätigkeit	-19’454’669	-19’403’554	-18’663’065

34	Finanzaufwand	2’149’509	2’472’453	2’353’815
44	Finanzertrag	22’137’215	22’148’746	21’565’036
	Ergebnis aus Finanzierung	19’987’707	19’676’293	19’211’221
	Operatives Ergebnis	533’038	272’739	548’155

38	Ausserordentlicher Aufwand	–	–	–
48	Ausserordentlicher Ertrag	–	–	–
	Ausserordentliches Ergebnis	–	–	–
	Gesamtergebnis Erfolgsrechnung Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	533’038	272’739	548’155

39	Interne Verrechnungen: Aufwand	1’059’603	571’766	531’014
49	Interne Verrechnungen: Ertrag	1’059’603	571’766	531’014

	Total Aufwand	36’786’515	32’929’943	39’517’502
	Total Ertrag	37’319’553	33’202’682	40’065’658

¹siehe Anlagenspiegel - Verwaltungsvermögen
²Siehe Eigenkapitalnachweis

Investitionsrechnung VV, Sachgruppen		Rechnung 2019	Budget 2019	Rechnung 2018
		CHF	CHF	CHF
50	Sachanlagen	20’043’112	28’135’000	18’997’845
51	Investitionen auf Rechnung Dritter	–	–	–
52	Immaterielle Anlagen	152’444	–	–
54	Darlehen	–	–	–
55	Beteiligungen und Grundkapitalien	–	–	–
56	Eigene Investitionsbeiträge	–	–	–
57	Durchlaufende Investitionsbeiträge	–	–	–
	Total Investitionsausgaben	20’195’556	28’135’000	18’997’845

60	Übertragung von Sachanlagen in das Finanzvermögen	–	–	–
61	Rückerstattungen	326’763	–	–
62	Übertragung von immateriellen Anlagen in das Finanzvermögen	–	–	–
63	Investitionsbeiträge für eigene Rechnung	–	–	–
64	Rückzahlung von Darlehen	–	–	–
65	Übertragung von Beteiligungen in der Finanzvermögen	–	–	–
66	Rückzahlung eigener Investitionsbeiträge	–	–	–
67	Durchlaufende Investitionsbeiträge	–	–	–
69	Übertrag an Bilanz	19’868’794	28’135’000	18’997’845
	Total Investitionseinnahmen	20’195’556	28’135’000	18’997’845

Investitionen Verwaltungsvermögen

	Total Investitionsausgaben	20’195’556	28’135’000	18’997’845
	Total Investitionseinnahmen	20’195’556	28’135’000	18’997’845
	Nettoinvestitionen Verwaltungsvermögen Nettoinvestitionen (-) / Einnahmenüberschuss (+)	–	–	–

Aktiven		01.01.2019	31.12.2019
		CHF	CHF
100	Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	7’878’840	8’472’293
101	Forderungen	1’089’399	1’064’635
102	Kurzfristige Finanzanlagen	–	–
104	Aktive Rechnungsabgrenzungen	704’840	589’539
106	Vorräte und angefangene Arbeiten	–	–
	Umlaufvermögen	9’673’078	10’126’468
	Total Finanzvermögen	9’673’078	10’126’468

140	Sachanlagen VV	414’715’436	429’234’166
142	Immaterielle Anlagen	–	121’964
145	Beteiligungen, Grundkapitalien	1	1
	Anlagevermögen Verwaltungsvermögen*	414’715’437	429’356’131
	Total Verwaltungsvermögen	414’715’437	429’356’131
	Total Aktiven	424’388’515	439’482’599

* Total Anlagevermögen

414’715’437

429’356’131

Passiven		01.01.2019	31.12.2019
		CHF	CHF
200	Laufende Verbindlichkeiten	2’453’864	6’433’525
201	Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	26’614’827	1’088’280
204	Passive Rechnungsabgrenzungen	2’476’396	2’101’835
205	Kurzfristige Rückstellungen	855’371	408’778
	Kurzfristiges Fremdkapital	32’400’458	10’032’417

206	Langfristige Finanzverbindlichkeiten	231’504’803	264’258’316
208	Langfristige Rückstellungen	6’021’325	5’600’379
209	Verbindlichkeiten gegenüber Fonds im Fremdkapital	535’501	554’678
	Langfristiges Fremdkapital	238’061’629	270’413’373
	Total Fremdkapital	270’462’087	280’445’790

290	Spezialfinanzierungen im Eigenkapital	–	–
291	Fonds im Eigenkapital	83’151’903	87’729’246
292	Rücklagen der Globalbudgetbereiche	–	–
293	Vorfinanzierungen	–	–
	Zweckgebundenes Eigenkapital	83’151’903	87’729’246

294	Finanzpolitische Reserve	–	–
295	Aufwertungsreserve (Einführung HRM2)	-1	–
296	Neubewertungsreserve Finanzvermögen	–	–
299	Bilanzüberschuss/-fehlbetrag	70’774’526	71’307’563
	Zweckfreies Eigenkapital	70’774’525	71’307’563
	Total Eigenkapital	153’926’428	159’036’809
	Total Passiven	424’388’515	439’482’599

Geldflussrechnung – indirekte Methode		Rechnung 2019		Rechnung 2018
		CHF		CHF
	Jahresergebnis Erfolgsrechnung Ertragsüberschuss (+), Aufwandüberschuss (-)	533’038		548’155
+	Abschreibungen Verwaltungsvermögen	5’208’922	–	5’130’291
+/-	Abnahme / Zunahme Forderungen	24’764		460’610
+/-	Abnahme / Zunahme Aktive Rechnungsabgrenzungen	115’300		652’129
+/-	Zunahme / Abnahme Laufende Verbindlichkeiten	3’979’662		-3’187’176
+/-	Zunahme / Abnahme Passive Rechnungsabgrenzungen	-374’562		725’124
+/-	Bildung / Auflösung Rückstellungen der Erfolgsrechnung	-867’539		-698’936
+/-	Einlagen / Entnahmen Fonds/Spezialfinanzierungen FK u. EK	4’615’698		4’880’460
+/-	Einlagen / Entnahmen Eigenkapital	–		–
-	Aktivierung Eigenleistungen	-194’206		–
	Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit (Cashflow)	13’041’077		8’510’657

-	Investitionsausgaben Verwaltungsvermögen	-20’195’556		-18’997’845
+	Investitionseinnahmen Verwaltungsvermögen	326’763		–
=	Saldo der Investitionsrechnung (Nettoinvestitionen)		-19’868’794		-18’997’845
+	Aktivierte Eigenleistungen		194’206		–
	Geldfluss aus Investitionstätigkeit ins Verwaltungsvermögen		-19’674’588		-18’997’845
	Geldfluss aus Anlagentätigkeit ins Finanzvermögen		–		–
	Geldfluss aus Investitions- und Anlagentätigkeit		-19’674’588		-18’997’845

+/-	Zunahme / Abnahme Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	-25’526’548		24’951’620
+/-	Zunahme / Abnahme Langfristige Finanzverbindlichkeiten	32’753’512		-16’079’119
+/-	Abnahme / Zunahme Kontokorrente mit Dritten (Kontokorrentguthaben)	–		–
+/-	Zunahme / Abnahme Kontokorrente mit Dritten (Kontokorrentschulden)	–		–
	Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit	7’226’965		8’872’501
	Veränderung Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	593’453		-1’614’687

	Stand Flüssige Mittel per 1.1.	7’878’840		9’493’527
	Stand Flüssige Mittel per 31.12.	8’472’293		7’878’840
	Zunahme (+) / Abnahme (-) Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	593’453		-1’614’687

Angewandtes Regelwerk

Rechtliche Grundlagen

Die vorliegende Jahresrechnung beruht auf den Statuten vom 12. Juni 1996 (845.200), auf dem Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (GG; LS 131.1), der Gemeindeverordnung vom 29. Juni 2016 (VGG, LS 131.11) und dem Handbuch über den Finanzhaushalt der Zürcher Gemeinden.

Regelwerk

Die Rechnungslegung orientiert sich an den Standards des Harmonisierten Rechnungslegungs­modell 2 für die Kantone und Gemeinden (HRM2).

Erstmalige Berichterstattung unter HRM2

Gestützt auf die Bestimmungen des VGG «Gemeindeverordnung» wird die Jahresrechnung 2019 erstmalig HRM2 erstellt. Die Vorjahresangaben der Jahresrechnung wurden der aktuell gültigen Gliederung angepasst.

Rechnungslegungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Bilanzierungsgrundsätze

Vermögenswerte werden bilanziert, wenn sie einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen hervorbringen oder ihre Nutzung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben vorgesehen ist und ihr Wert verlässlich ermittelt werden kann. Verpflichtungen werden bilanziert, wenn deren Ursprung in einem Ereignis der Vergangenheit liegt, ihre Erfüllung sicher oder wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und ihr Wert verlässlich ermittelt werden kann.

Die Vermögenswerte werden in Finanz- und Verwaltungsvermögen gegliedert. Das Finanzvermögen besteht aus jenen Vermögenswerten, die ohne Beeinträchtigung der öffentlichen Aufgabenerfüllung veräussert werden können. Das Verwaltungsvermögen umfasst jene Vermögenswerte, die unmittelbar der öffentlichen Aufgabenerfüllung dienen. Verpflichtungen gegenüber Sonderrechnungen werden dem Fremdkapital zugerechnet.

Aktivierungs / Wesentlichkeitsgrenze

Vermögenswerte des Verwaltungsvermögens mit mehrjähriger Nutzungsdauer werden aktiviert, sofern ihr Anschaffungswert über der Aktivierungsgrenze von Fr. 50’000 liegt (Beschluss des Anstaltsvorstands vom 27. August 2018). Für Grundstücke, Investitionsbeiträge, Darlehen und Beteiligungen kommt keine Aktivierungsgrenze zur Anwendung. Positionen des Finanzvermögens werden ungeachtet der Aktivierungsgrenze bilanziert. Alle übrigen Positionen der Verbindlichkeiten im Fremdkapital werden unabhängig der Wesentlichkeitsgrenze bilanziert.

Beim Übergang zum HRM2 wurde keine Neubewertung des Verwaltungsvermögens gemäss § 179 Abs. 1 lit. c. GG vorgenommen. (Beschluss Stiftungsrat vom 27. August 2018)

Bewertungsgrundsätze

Positionen des Verwaltungsvermögens werden zum Anschaffungswert abzüglich der Abschreibungen bilanziert. Erhaltene Investitionsbeiträge werden mit den Investitionsausgaben verrechnet (Aktivierung der Nettoinvestitionen). Beiträge der Stadt und Darlehen des Kantons im Rahmen der Wohnbauförderung werden als Fremdkapital ausgewiesen. Die Positionen des VV, die durch Nutzung einem Wertverzehr unterliegen, werden planmässig nach Anlagekategorie über die festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben. Das Verwaltungsvermögen wird jährlich auf dauernde Wertminderungen geprüft.

Positionen des Fremdkapitals und des Eigenkapitals werden grundsätzlich zu Nominalwerten bilanziert.

Bereichsspezifische Regelungen

Die Stiftung Alterswohnungen ist im gemeinnützigen Wohnungsbau tätig und wendet deshalb, gestützt auf § 30 «Anlagekategorien und Nutzungsdauern» der VGG Gemeindeverordnung für den Liegenschaftenfonds und die Abschreibungen die Branchenregeln aus dem WBFV (Wohnbauförderungsverordnung vom 01. Juni 2005 § 23 ff.) an.

Interne Zinsen

Der Zinssatz für die internen Verzinsungen gemäss § 36 VGG beträgt gemäss Beschluss des Stiftungsrates vom 01. Dezember 2009 zu jeweils aktuellen Zinssatz der Depositenkasse (aktuell 1.0 %). Verzinst wird der Wert Ende Jahr.

Verzinst werden

a) die Verpflichtungen der Stiftung gegenüber dem Solidaritätsfonds (Ziff 209) Fonds im Fremdkapital.

Organisationseinheiten

In der Rechnung integriert

Die Rechnung wird über die Stiftung grundsätzlich als Einheit geführt. Sie besteht aus der Hauptrechnung einschliesslich den Sonderrechnungen.

Nicht in der Rechnung konsolidiert

Die Beteiligungen im Verwaltungsvermögen umfassen private Organisationen ohne Erwerbszweck (Stiftung), welche öffentliche Aufgaben erfüllen. Die Stiftung Alterswohnungen ist als Mitglied oder Eigentümerin an diesen Organisationen beteiligt. Diese Organisationen werden nicht in die Rechnung konsolidiert, sondern werden im Beteiligungsspiegel ausgewiesen.

Bezeichnung		Buchwert 01.01.2019	Veränderung im Rechnungsjahr	Buchwert 31.12.2019
		CHF	CHF	CHF
101	Forderungen	1’089’399	-24’764	1’064’635
	Debitoren (Vermietung)	564’955	-465’957	98’998
	Debitoren (Übrige)	900	91’752	92’652
	Debitoren (Spitex)	478’448	72’812	551’260
	Debitoren (Soziokultur)	–	12’345	12’345
	Debitor Spitex GUD	142’696	219’514	362’210
	WB Debitoren	-99’950	30’062	-69’888
	Diverse	2’350	14’708	17’058

104	Aktive Rechnungsabgrenzung	704’840	-115’300	589’539
	Aktive RA Personalaufwand	28’315	-22’442	5’873
	Aktive RA Sach- und übriger Betriebsaufwand	665’487	-340’574	324’912
	Aktive RA übriger betrieblicher Ertrag	11’038	247’716	258’754

Bezeichnung		Buchwert 01.01.2019	Veränderung im Rechnungsjahr	Buchwert 31.12.2019
		CHF	CHF	CHF
200	Laufende Verbindlichkeiten	-2’453’864	-3’975’127	-6’433’525
	Kreditoren aus Lieferung und Leistung (CHF)	-1’423’983	-3’545’290	-4’969’273
	HRZ AHV/ALV + Verwaltungskosten-Beiträge	–	-148’507	-148’507
	HRZ UVG, BU- + NBU-Unfallvers. UVZ	-9’958	504	-9’454
	Kreditor (MWST)	-2’763	1’556	-1’207
	Debitoren (Anzahlungen)	-1’012’821	-283’390	-1’296’211
	Diverses	-4’339	–	-8’873

201	Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	-26’614’827	25’526’548	-1’088’280
	Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Post	-141’057	141’057	–
	Kurzfristiger Anteil von langfristigen Finanzierungen	-26’408’460	25’385’150	-1’023’310
	Kurzfristiger Anteil von langfristigen Darlehen	-65’311	341	-64’970

204	Passive Rechnungsabgrenzung	-2’476’396	-120’376	-2’101’835
	Passive RA Personalaufwand	–	-60’188	-60’188
	Passive RA Sach- und übriger Betriebsaufwand	-2’475’636	-4’488	-2’041’647
	Passive RA Finanzaufwand/Ertrag	-760	-55’700	–

206	Langfristige Finanzverbindlichkeiten	-231’504’803	-32’753’512	-264’258’316
	Hypotheken	-127’542’650	-20’976’790	-148’519’440
	Darlehen Kanton	-16’387’840	-3’080’190	-19’468’030
	Darlehen Stadt	-58’442’419	-8’649’719	-67’092’138
	Depositenkasse	-24’131’894	-46’813	-24’178’707
	Darlehen Dritte	-5’000’000	–	-5’000’000

Fälligkeitsstatistik:

	1 bis 2 Jahre	-50’976’690
	2 bis 5 Jahre	-39’300’000
	über 5 Jahre	-173’981’626
	Total	-264’258’316
	Gewichteter Durchschnittszinssatz der langfristigen Finanzverbindlichkeiten in %	1.16%

* Per 31.12.2019 werden die Wertänderungen aufgrund der Neubewertungen wie folgt aufgelöst (§ 179 Abs. 3 GG): Aufwertungsreserve allgemeiner Haushalt werden dem Konto 2999 «Kumulierte Ergebnisse der Vorjahre» zugewiesen.

Art: Solidaritätsfonds

Bezeichnung, Konto: 209201

Zweck

Der Solidaritätsfonds ist dafür bestimmt, das Wohnen und Leben in der SAW grundsätzlich zu verbessern. Aus den Fondsmitteln können sowohl Miete­rinnen und Mieter der SAW unterstützt als auch besondere Projekte der SAW gefördert werden.

Erfolgsrechnung 2019				Aufwand	Ertrag
			CHF	CHF	CHF
Ertrag	Zinsertrag	Kapital	492’920
		Zinssatz % (Verzinsung gemäss Beschluss)	1.00%		4’798
	Übrige Erträge	Erbauszahlung			10’300
		Spenden			6’100
Aufwand	Verwendung	Unterstützungsbeitrag		2’029
Total Aufwand / Ertrag				2’029	21’198
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)					19’170

Abschluss	Vermögensveränderung
	CHF
Vermögen Anfang Rechnungsjahr	473’750
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	19’170
Vermögen Ende Rechnungsjahr	492’920

Bilanz per 31.12.2019	Aktiven	Passiven
	CHF	CHF
Kapital	–
Guthaben bei Anstalt	–
Aktivenüberschuss = Vermögen		492’920
Total	–	492’920

Art: Personalkasse

Bezeichnung, Konto: 209202;209203

Zweck

Personalkasse der SAW und der Spitex SAW

Erfolgsrechnung 2019				Aufwand	Ertrag
			CHF	CHF	CHF
Ertrag	Zinsertrag	Kapital Personalkasse SAW	44’180
		Kapital Personalkasse Spitex	17’570
		Zinssatz % (Verzinsung gemäss Beschluss)	0%		–
	Übrige Erträge	Einlage			8
Aufwand	Verwendung	Unterstützungsbeitrag
Total Aufwand / Ertrag				–	8
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)					8

Abschluss	Vermögensveränderung
	CHF
Vermögen Anfang Rechnungsjahr	61’750
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	8
Vermögen Ende Rechnungsjahr	61’758

Bilanz per 31.12.2019	Aktiven	Passiven
	CHF	CHF
Kapital	–
Guthaben bei Anstalt	–
Aktivenüberschuss = Vermögen		61’758
Total	–	61’758

Bericht der Revrevisionsstelle