Jahresrechnung 2020

a. Finanzieller Überblick zur Jahresrechnung

Die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich schliesst das Geschäftsjahr 2020 mit einem Unternehmensgewinn von CHF 817'469 (Vorjahr 533'037.85) ab.

Die Sachanlagen VV (Ziff. 140) erhöhten sich im Berichtsjahr gesamthaft um CHF 6.3 Mio. auf neu CHF 435.5 Mio. Die Erhöhung erfolgte aus Verän- derungen der Anlagen im Bau CHF +10.3 Mio., der Erhöhung der Kumulierten Abschreibungen um CHF -4.0 Mio. Mit der Erhöhung des lang- fristigen Fremdkapitals um CHF 0.4 Mio. wurden die baulichen Investitionen finanziert. Der Liegen- schaftenfonds (Ziff. 291) im Eigenkapital erhöhte sich um CHF 3.9 Mio. auf neu CHF 91.7 Mio.

b. Erläuterungen zum abgeschlossenen Rechnungsjahr

Das Operative Ergebnis liegt auf dem Vorjahres- niveau. Das positive Ergebnis aus Finanzierung von CHF 0.8 Mio. wird erreicht durch die höhren Mieterträgen aus der Vollvermietung Etappe II der Siedlung Helen Keller (Ziff. 44 Finanzertrag) von CHF 0.4 Mio. und verminderten Finanzauf- wänden (Ziff. 34) von CHF 0.3 Mio. Die Abschrei- bungen VV (Ziff.33) belasten das Ergebnis mit CHF +4.1 Mio. (Vorjahr CHF +5.2 Mio.) und die Nettoeinlagen in den Liegenschaftenfonds im Eigekapital (Ziff. 35 und Ziff. 45) belasten das Ergebnis mit CHF 4.0 Mio. (Vorjahr 4.6 Mio.)

c. Begründung erheblicher Abweichungen gegenüber dem Budget

Gegenüber Budget vermindert sich das Ergebnis aus Finanzierung im Umfang von CHF 0.1 Mio. aufgrund pandemiebedingten Mietzinserlassen für Gewerbemietende. Der betriebliche Aufwand erhöht sich gegenüber Budget um CHF 2.2 Mio. (Abschreibungen (Ziff. 33) CHF +0.2 Mio.; Perso- nalaufwand (Ziff. 30) CHF +0.2 Mio.; Sach- und Betriebsaufwand (Ziff. 31) CHF +1.4 Mio.). Der betriebliche Ertrag konnte gegenüber Budget um CHF 2.7 Mio. verbessert werden (Entgelte (Ziff. 42) CHF +1.3 Mio.; Spitexerträge «Transferertrag» CHF +0.6 Mio.; Entnahmen aus Liegenschaften- fonds (Ziff. 45) CHF +1.1 Mio. und verschiedene Erträge (Ziff. 43) CHF -0.1 Mio.)

Der Stiftungsrat hat die Jahresrechnung und die Sonderrechnungen 2020 der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich am 9. Februar 2021 genehmigt. Die Jahresrechnung weist folgende Eckdaten aus:

Erfolgsrechnung 01.01. bis 31.12.2020
	CHF
Gesamtaufwand	38’304’655
Gesamtertrag	39’122’125
Ertragsüberschuss	817’469

Investitionsrechnung Verwaltungsvermögen 01.01. bis 31.12.2020
	CHF
Ausgaben Verwaltungsvermögen	10’300’458
Einnahmen Verwaltungsvermögen	10’300’458
Nettoinvestitionen Verwaltungsvermögen	–

Bilanz 31.12.2020
	CHF
Bilanzsumme	443’914’971

Der Ertragsüberschuss der Erfolgsrechnung von CHF 817'469.22 wird dem Bilanzüberschuss zugewiesen. Dadurch erhöht sich der Bilanzüberschuss auf Fr. 72'125'032.44.

Gestufter Erfolgsausweis		Rechnung 2020	Budget 2020	Rechnung 2019
		CHF	CHF	CHF
30	Personalaufwand	12’128’022	11’957’393	12’352’962
31	Sach- und übriger Betriebsaufwand	13’554’419	12’108’009	10’851’073
33	Abschreibungen Verwaltungsvermögen1	4’073’170	3’869’160	5’208’922
35	Einlagen in Fonds und Spezialfinanzierungen2	5’046’897	4’859’320	5’050’718
36	Transferaufwand	168’567	–	113’729
	Total betrieblicher Aufwand	34’971’074	32’793’882	33’577’404

42	Entgelte	9’429’236	8’170’124	9’230’136
43	Verschiedene Erträge	155’973	237’400	400’331
45	Entnahmen aus Fonds und Spezialfinanzierungen2	1’071’161	–	454’197
46	Transferertrag	4’406’598	3’797’220	4’038’071
	Total betrieblicher Ertrag	15’062’968	12’204’744	14’122’735
	Ergebnis aus betrieblicher Tätigkeit	-19’908’106	-20’589’138	-19’454’669

34	Finanzaufwand	1’822’046	2’240’000	2’149’509
44	Finanzertrag	22’547’622	23’054’467	22’137’215
	Ergebnis aus Finanzierung	20’725’576	20’814’467	19’987’707
	Operatives Ergebnis	817’469	225’329	533’038

38	Ausserordentlicher Aufwand	–	–	–
48	Ausserordentlicher Ertrag	–	–	–
	Ausserordentliches Ergebnis	–	–	–
	Gesamtergebnis Erfolgsrechnung Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	817’469	225’329	533’038

39	Interne Verrechnungen: Aufwand	1’506’747	571’766	1’059’603
49	Interne Verrechnungen: Ertrag	1’506’747	571’766	1’059’603

	Total Aufwand	38’299’868	35’605’648	36’786’515
	Total Ertrag	39’117’337	35’830’977	37’319’553

¹siehe Anlagenspiegel - Verwaltungsvermögen
²Siehe Eigenkapitalnachweis

Investitionsrechnung VV, Sachgruppen		Rechnung 2020	Budget 2020	Rechnung 2019
		CHF	CHF	CHF
50	Sachanlagen	10’300’458	17’730’000	20’043’112
52	Immaterielle Anlagen	–	–	152’444
	Total Investitionsausgaben	10’300’458	17’730’000	20’195’556

61	Rückerstattungen	–	–	326’763
69	Übertrag an Bilanz	10’300’458	17’730’000	19’868’794
	Total Investitionseinnahmen	10’300’458	17’730’000	20’195’556

Investitionen Verwaltungsvermögen

	Total Investitionsausgaben	10’300’458	17’730’000	20’195’556
	Total Investitionseinnahmen	10’300’458	17’730’000	20’195’557
	Nettoinvestitionen Verwaltungsvermögen Nettoinvestitionen (-) / Einnahmenüberschuss (+)	–	–	–

Aktiven		01.01.2020	31.12.2020
		CHF	CHF
100	Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	8’472’293	6’526’187
101	Forderungen	1’064’635	1’340’600
102	Kurzfristige Finanzanlagen	–	–
104	Aktive Rechnungsabgrenzungen	589’539	464’765
106	Vorräte und angefangene Arbeiten	–	–
	Umlaufvermögen	10’126’468	8’331’552
	Total Finanzvermögen	10’126’468	8’331’552

140	Sachanlagen VV	429’234’166	435’491’934
142	Immaterielle Anlagen	121’964	91’484
145	Beteiligungen, Grundkapitalien	1	1
	Anlagevermögen Verwaltungsvermögen*	429’356’131	435’583’419
	Total Verwaltungsvermögen	429’356’131	435’583’419
	Total Aktiven	439’482’599	443’914’971

* Total Anlagevermögen

429’356’131

435’583’419

Passiven		01.01.2020	31.12.2020
		CHF	CHF
200	Laufende Verbindlichkeiten	6’433’525	3’257’336
201	Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	1’088’280	1’172’526
204	Passive Rechnungsabgrenzungen	2’101’835	1’200’333
205	Kurzfristige Rückstellungen	408’778	325’598
	Kurzfristiges Fremdkapital	10’032’417	5’955’793

206	Langfristige Finanzverbindlichkeiten	264’258’316	268’132’144
208	Langfristige Rückstellungen	5’600’379	5’442’341
209	Verbindlichkeiten gegenüber Fonds im Fremdkapital	554’678	559’891
	Langfristiges Fremdkapital	270’413’373	274’134’376
	Total Fremdkapital	280’445’790	280’090’170

290	Spezialfinanzierungen im Eigenkapital	–	–
291	Fonds im Eigenkapital	87’729’246	91’699’769
292	Rücklagen der Globalbudgetbereiche	–	–
293	Vorfinanzierungen	–	–
	Zweckgebundenes Eigenkapital	87’729’246	91’699’769

294	Finanzpolitische Reserve	–	–
295	Aufwertungsreserve (Einführung HRM2)	-1	–
296	Neubewertungsreserve Finanzvermögen	–	–
299	Bilanzüberschuss/-fehlbetrag	71’307’563	72’125’032
	Zweckfreies Eigenkapital	71’307’563	72’125’032
	Total Eigenkapital	159’036’809	163’824’802
	Total Passiven	439’482’599	443’914’971

Geldflussrechnung – indirekte Methode		Rechnung 2020		Rechnung 2019
		CHF		CHF
	Jahresergebnis Erfolgsrechnung Ertragsüberschuss (+), Aufwandüberschuss (-)	817’469		533’038
+	Abschreibungen Verwaltungsvermögen	4’073’170	–	5’208’922
+/-	Abnahme / Zunahme Forderungen	-275’965		24’764
+/-	Abnahme / Zunahme Aktive Rechnungsabgrenzungen	124’774		115’300
+/-	Zunahme / Abnahme Laufende Verbindlichkeiten	-3’176’189		3’979’662
+/-	Zunahme / Abnahme Passive Rechnungsabgrenzungen	-901’502		-374’562
+/-	Bildung / Auflösung Rückstellungen der Erfolgsrechnung	-241’217		-867’539
+/-	Einlagen / Entnahmen Fonds/Spezialfinanzierungen FK u. EK	3’975’736		4’615’698
-	Aktivierung Eigenleistungen	–		-194’206
	Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit (Cashflow)	4’396’277		13’041’077

-	Investitionsausgaben Verwaltungsvermögen	-10’300’458.19		-20’195’556
+	Investitionseinnahmen Verwaltungsvermögen	–		326’763
=	Saldo der Investitionsrechnung (Nettoinvestitionen)		-10’300’458		-19’868’794
+	Aktivierte Eigenleistungen		–		194’206
	Geldfluss aus Investitionstätigkeit ins Verwaltungsvermögen		-10’300’458		-19’674’588
	Geldfluss aus Anlagentätigkeit ins Finanzvermögen		–		–
	Geldfluss aus Investitions- und Anlagentätigkeit		-10’300’458		-19’674’588

+/-	Zunahme / Abnahme Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	84’246		-25’526’548
+/-	Zunahme / Abnahme Langfristige Finanzverbindlichkeiten	3’873’829		32’753’512
+/-	Abnahme / Zunahme Kontokorrente mit Dritten (Kontokorrentguthaben)	–		–
+/-	Zunahme / Abnahme Kontokorrente mit Dritten (Kontokorrentschulden)	–		–
	Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit	3’958’075		7’226’965
	Veränderung Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	-1’946’106		593’453

	Stand Flüssige Mittel per 1.1.	8’472’293		7’878’840
	Stand Flüssige Mittel per 31.12.	6’526’187		8’472’293
	Zunahme (+) / Abnahme (-) Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	-1’946’106		593’453

Angewandtes Regelwerk

Rechtliche Grundlagen

Die vorliegende Jahresrechnung beruht auf den Statuten vom 12. Juni 1996 (845.200), auf dem Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (GG; LS 131.1), der Gemeindeverordnung vom 29. Juni 2016 (VGG, LS 131.11) und dem Handbuch über den Finanzhaushalt der Zürcher Gemeinden.

Regelwerk

Die Rechnungslegung orientiert sich an den Stan- dards des Harmonisierten Rechnungslegungsmo- dell 2 für die Kantone und Gemeinden (HRM2).

Rechnungslegungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Bilanzierungsgrundsätze

Vermögenswerte werden bilanziert, wenn sie einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen hervorbringen oder ihre Nutzung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben vorgesehen ist und ihr Wert verlässlich ermittelt werden kann. Verpflichtungen werden bilanziert, wenn deren Ursprung in einem Ereignis der Vergangenheit liegt, ihre Erfüllung sicher oder wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und ihr Wert verlässlich ermittelt werden kann.

Die Vermögenswerte werden in Finanz- und Verwaltungsvermögen gegliedert. Das Finanzvermögen besteht aus jenen Vermögenswerten, die ohne Beeinträchtigung der öffentlichen Aufgabenerfüllung veräussert werden können. Das Verwaltungsvermögen umfasst jene Vermögenswerte, die unmittelbar der öffentlichen Aufgabenerfüllung dienen. Verpflichtungen gegenüber Sonderrechnungen werden dem Fremdkapital zugerechnet.

Aktivierungs / Wesentlichkeitsgrenze

Vermögenswerte des Verwaltungsvermögens mit mehrjähriger Nutzungsdauer werden aktiviert, sofern ihr Anschaffungswert über der Aktivierungsgrenze von Fr. 50’000 liegt (Beschluss des Anstaltsvorstands vom 27. August 2018). Für Grundstücke, Investitionsbeiträge, Darlehen und Beteiligungen kommt keine Aktivierungsgrenze zur Anwendung. Positionen des Finanzvermögens werden ungeachtet der Aktivierungsgrenze bilanziert. Alle übrigen Positionen der Verbindlichkeiten im Fremdkapital werden unabhängig der Wesentlichkeitsgrenze bilanziert.

Beim Übergang zum HRM2 wurde keine Neubewertung des Verwaltungsvermögens gemäss § 179 Abs. 1 lit. c. GG vorgenommen. (Beschluss Stiftungsrat vom 27. August 2018)

Bewertungsgrundsätze

Positionen des Verwaltungsvermögens werden zum Anschaffungswert abzüglich der Abschreibungen bilanziert. Erhaltene Investitionsbeiträge werden mit den Investitionsausgaben verrechnet (Aktivierung der Nettoinvestitionen). Beiträge der Stadt und Darlehen des Kantons im Rahmen der Wohnbauförderung werden als Fremdkapital ausgewiesen. Die Positionen des VV, die durch Nutzung einem Wertverzehr unterliegen, werden planmässig nach Anlagekategorie über die festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben. Das Verwaltungsvermögen wird jährlich auf dauernde Wertminderungen geprüft.

Positionen des Fremdkapitals und des Eigenkapitals werden grundsätzlich zu Nominalwerten bilanziert.

Bereichsspezifische Regelungen

Die Stiftung Alterswohnungen ist im gemeinnützigen Wohnungsbau tätig und wendet deshalb, gestützt auf § 30 «Anlagekategorien und Nutzungsdauern» der VGG Gemeindeverordnung für den Liegenschaftenfonds und die Abschreibungen die Branchenregeln aus dem WBFV (Wohnbauförderungsverordnung vom 01. Juni 2005 § 23 ff.) an.

Interne Zinsen

Der Zinssatz für die internen Verzinsungen gemäss § 36 VGG beträgt gemäss Beschluss des Stiftungsrates vom 01. Dezember 2009 zu jeweils aktuellen Zinssatz der Depositenkasse (aktuell 1.0 %). Verzinst wird der Wert Ende Jahr.

Verzinst werden

a) die Verpflichtungen der Stiftung gegenüber dem Solidaritätsfonds (Ziff 209) Fonds im Fremdkapital.

Organisationseinheiten

In der Rechnung integriert

Die Rechnung wird über die Stiftung grundsätzlich als Einheit geführt. Sie besteht aus der Hauptrechnung einschliesslich den Sonderrechnungen.

Nicht in der Rechnung konsolidiert

Die Beteiligungen im Verwaltungsvermögen umfassen private Organisationen ohne Erwerbszweck (Stiftung), welche öffentliche Aufgaben erfüllen. Die Stiftung Alterswohnungen ist als Mitglied oder Eigentümerin an diesen Organisationen beteiligt. Diese Organisationen werden nicht in die Rechnung konsolidiert, sondern werden im Beteiligungsspiegel ausgewiesen.

Bezeichnung		Buchwert 01.01.2020	Veränderung im Rechnungsjahr	Buchwert 31.12.2020
		CHF	CHF	CHF
101	Forderungen	1’064’635	275’965	1’340’600
	Debitoren (Vermietung)	98’998	130’729	229’727
	Debitoren (Wäscherei)	9’330	-6’751	2’579
	Debitoren (Übrige)	92’652	3’242	95’894
	Debitoren (Spitex)	551’260	-32’930	518’330
	Debitoren (Soziokultur)	12’345	-3’930	8’415
	Debitor Spitex GUD	362’210	189’108	551’318
	WB Debitoren	-69’888	-5’612	-75’500
	Diverse	7’728	2’108	9’836

104	Aktive Rechnungsabgrenzung	589’539	-124’774	464’765
	Aktive RA Personalaufwand	5’873	-2’873	3’000
	Aktive RA Sach- und übriger Betriebsaufwand	324’912	0	324’912
	Aktive RA übriger betrieblicher Ertrag	258’754	-121’902	136’853

Bezeichnung		Buchwert 01.01.2020	Veränderung im Rechnungsjahr	Buchwert 31.12.2020
		CHF	CHF	CHF
200	Laufende Verbindlichkeiten	-6’433’525	3’176’189	-3’257’336
	Kreditoren aus Lieferung und Leistung (CHF)	-4’969’273	3’086’129	-1’883’144
	HRZ AHV/ALV + Verwaltungskosten-Beiträge	-148’507	105’001	-43’505
	HRZ UVG, BU- + NBU-Unfallvers. UVZ	-9’454	5’681	-3’773
	Kreditor (MWST)	-1’207	-2’751	-3’958
	Debitoren (Anzahlungen)	-1’296’211	-14’343	-1’310’554
	Diverses	-8’873	-3’529	-12’402

201	Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	-1’088’280	-84’246	-1’172’526
	Kurzfristiger Anteil von langfristigen Finanzierungen	-1’023’310	-109’570	-1’132’880
	Kurzfristiger Anteil von langfristigen Darlehen	-64’970	25’324	-39’646

204	Passive Rechnungsabgrenzung	-2’101’835	901’502	-1’200’333
	Passive RA Personalaufwand	-60’188	60’188	–
	Passive RA Sach- und übriger Betriebsaufwand	-2’041’647	841’314	-1’200’333
	Passive RA Finanzaufwand/Ertrag	–	–	–

206	Langfristige Finanzverbindlichkeiten	-264’258’316	-3’873’829	-268’132’144
	Hypotheken	-148’519’440	-3’728’930	-152’248’370
	Darlehen Kanton	-19’468’030	-5’864’758	-25’332’788
	Darlehen Stadt	-67’092’138	–	-67’092’138
	Depositenkasse	-24’178’707	719’859	-23’458’848
	Darlehen Dritte	-5’000’000	5’000’000	–

Fälligkeitsstatistik:

	1 bis 2 Jahre	-31’000’000
	2 bis 5 Jahre	-49’300’000
	über 5 Jahre	-187’832’144
	Total	-268’132’144
	Gewichteter Durchschnittszinssatz der langfristigen Finanzverbindlichkeiten in %	1.06%

Art: Solidaritätsfonds

Bezeichnung, Konto: 209201

Zweck

Der Solidaritätsfonds ist dafür bestimmt, das Wohnen und Leben in der SAW grundsätzlich zu verbessern. Aus den Fondsmitteln können sowohl Mieterinnen und Mieter der SAW unterstützt als auch besondere Projekte der SAW gefördert werden.

Erfolgsrechnung 2020				Aufwand	Ertrag
			CHF	CHF	CHF
Ertrag	Zinsertrag	Kapital	498’132.75
		Zinssatz % (Verzinsung gemäss Beschluss)	0.75%		3’933
	Übrige Erträge	Erbauszahlung			2’000
		Spenden			7’847
Aufwand	Verwendung	Unterstützungsbeitrag		8’567.00
Total Aufwand / Ertrag				8’567.00	13’780
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)					5’213

Abschluss	Vermögensveränderung
	CHF
Vermögen Anfang Rechnungsjahr	492’920
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	5’213
Vermögen Ende Rechnungsjahr	498’133

Bilanz per 31.12.2020	Aktiven	Passiven
	CHF	CHF
Kapital	–
Guthaben bei Anstalt	–
Aktivenüberschuss = Vermögen		498’133
Total	–	498’133

Art: Personalkasse

Bezeichnung, Konto: 209202;209203

Zweck

Personalkasse der SAW und der Spitex Zürich SAW

Erfolgsrechnung 2020				Aufwand	Ertrag
			CHF	CHF	CHF
Ertrag	Zinsertrag	Kapital Personalkasse SAW	44’180
		Kapital Personalkasse Spitex	17’578
		Zinssatz % (Verzinsung gemäss Beschluss)	0%		–
	Übrige Erträge	Einlage			–
Aufwand	Verwendung	Unterstützungsbeitrag
Total Aufwand / Ertrag				–	–
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)					–

Abschluss	Vermögensveränderung
	CHF
Vermögen Anfang Rechnungsjahr	61’758
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	0
Vermögen Ende Rechnungsjahr	61’758

Bilanz per 31.12.2020	Aktiven	Passiven
	CHF	CHF
Kapital	–
Guthaben bei Anstalt	–
Aktivenüberschuss = Vermögen		61’758
Total	–	61’758

Bericht der Revrevisionsstelle