Jahresrechnung 2022

a. Finanzieller Überblick zur Jahresrechnung

Die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich schliesst das Geschäftsjahr 2022 mit einem Unternehmensgewinn von CHF 12'140 (Vorjahr CHF 159'555) ab.

Die Sachanlagen VV (Ziff. 140) erhöhten sich im Berichtsjahr gesamthaft um knapp CHF 0.4 Mio. von CHF 443.1 auf neu CHF 443.5 Mio. Die Erhöhung erfolgte aus Veränderungen der Anlagen im Bau CHF -3.2 Mio., der Verminderung der kumulierten Abschreibungen um CHF -0.4 Mio. aufgrund der Schlussabrechnung Espenhof Süd. Trotz der Verminderung des langfristigen Fremd- kapitals um CHF 0.5 Mio. konnten die baulichen Investitionen finanziert werden. Der Liegenschaf- tenfonds (Ziff. 291) im Eigenkapital erhöhte sich um CHF 0.6 Mio. auf neu CHF 96.3 Mio.

b. Erläuterungen zum abgeschlossenen Rechnungsjahr

Das operative Ergebnis liegt rund CHF 0.15 Mio. unter dem Vorjahresniveau und CHF 0.3 Mio unter dem Budget. Die Mieterträge liegen im Rahmen des Vorjahres. (Ziff.44), die Erträge aus Entgelten (Ziff. 42) liegen CHF 0.4 Mio. unter dem Vorjahreswert aufgrund des Rückganges der NKLV-Leistungen. Der Finanzaufwand (Ziff. 34) liegt auf Vorjahresniveau. Die Abschreibungen VV (Ziff.33) belasten das Ergebnis mit CHF 3.7 Mio. (Vorjahr CHF 4.3 Mio.) und die Nettoeinlagen in den Liegenschaftenfonds im Eigenkapital (Ziff. 35 und Ziff. 45) belasten das Ergebnis mit CHF 0.6 Mio. (Vorjahr 4.7 Mio.).

c. Begründung erheblicher Abweichungen gegenüber dem Budget

Der Jahresgewinn liegt CHF 0.3 Mio. unter dem Budget. Das Ergebnis aus Finazierungen resultiert leicht unter Budget. Der betriebliche Aufwand erhöht sich gegenüber Budget um CHF 2.6 Mio. (Sach-und Betriebsaufwand (Ziff. 31) CHF +3.3 Mio., und Transferaufwand CHF +0.1 Mio., Abschreibungen Verwaltungsvermögen (Ziff. 33) CHF -0.6 Mio. und Einlagen in Fonds (Ziff. 35) CHF -0.2 Mio.). Der betriebliche Ertrag konnte gegenüber Budget um CHF 2.4 Mio. verbessert werden (Entgelte (Ziff. 42) CHF +0.3 Mio.; Spitexerträge «Transferertrag» CHF -0.5 Mio.; Entnahmen aus Liegenschaftenfonds (Ziff. 45) CHF +2.7 Mio. und verschiedene Erträge (Ziff. 43) CHF -0.1 Mio.).

Der Stiftungsrat hat die Jahresrechnung und die Sonderrechnungen 2022 der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich am 07. Februar 2023 genehmigt. Die Jahresrechnung weist folgende Eckdaten aus:

Erfolgsrechnung 01.01. bis 31.12.2022
	CHF
Gesamtaufwand	42'078'299
Gesamtertrag	42'090'439
Ertragsüberschuss	12’140

Investitionsrechnung Verwaltungsvermögen 01.01. bis 31.12.2022
	CHF
Ausgaben Verwaltungsvermögen	9’808’786
Einnahmen Verwaltungsvermögen	5’711’639
Nettoinvestitionen Verwaltungsvermögen	4’097’147

Bilanz 31.12.2022
	CHF
Bilanzsumme	450’558’311

Der Ertragsüberschuss der Erfolgsrechnung von CHF 12'140 wird dem Bilanzüberschuss zugewiesen. Dadurch erhöht sich der Bilanzüberschuss auf CHF 72'296'728.

Gestufter Erfolgsausweis		Rechnung 2022	Budget 2022	Rechnung 2021
		CHF	CHF	CHF
30	Personalaufwand	13’267’029	13’262’623	13’194’019
31	Sach- und übriger Betriebsaufwand	17’006’487	13’677’346	12’762’906
33	Abschreibungen Verwaltungsvermögen1	3’697’369	4’328’735	4’325’650
35	Einlagen in Fonds und Spezialfinanzierungen	5’172’979	5’364’600	5’168’281
36	Transferaufwand	110’294	–	159’269
37	Durchlaufende Beiträge	–	–	–
	Total betrieblicher Aufwand	39’254’157	36’633’304	35’610’126

42	Entgelte	9’322’772	9’047’344	8’922’706
43	Verschiedene Erträge	149’468	200’000	381’859
45	Entnahmen aus Fonds und Spezialfinanzierungen	4’535’752	1’850’000	418’228
46	Transferertrag	4’099’264	4’641’404	5’156’548
	Total betrieblicher Ertrag	18’107’257	15’738’748	14’879’342
	Ergebnis aus betrieblicher Tätigkeit	-21’146’901	-20’894’556	-20’730’784

34	Finanzaufwand	1’676’684	1’792’950	1’674’490
44	Finanzertrag	22’835’725	23’027’316	22’564’828
	Ergebnis aus Finanzierung	21’159’041	21’234’366	20’890’339
	Operatives Ergebnis	12’140	339’810	159’555

38	Ausserordentlicher Aufwand	–	–	–
48	Ausserordentlicher Ertrag	–	–	–
	Ausserordentliches Ergebnis	–	–	–
	Gesamtergebnis Erfolgsrechnung Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	12’140	339’810	159'555

39	Interne Verrechnungen: Aufwand	1’162’958	1’540’000	1’395’112
49	Interne Verrechnungen: Ertrag	1’162’958	1’540’000	1’395’112

	Total Aufwand	42’093’799	39’966’254	38’679’727
	Total Ertrag	42’105’939	40’306’064	38’839’282

¹siehe Anlagenspiegel – Verwaltungsvermögen

Investitionsrechnung VV, Sachgruppen		Rechnung 2022	Budget 2022	Rechnung 2021
		CHF	CHF	CHF
50	Sachanlagen	9’808’786	14’800’000	12’697’493
52	Immaterielle Anlagen	–	–	–
	Total Investitionsausgaben	9’808’786	14’800’000	12’697’493
63	Investitionsbeiträge für eigene Rechnung	5’711’639	–	–
	Total Investitionseinnahmen	5’711’639	–	–

Investitionen Verwaltungsvermögen

	Total Investitionsausgaben	9’808’786	14’800’000	12’697’493
	Total Investitionseinnahmen	5’711’639	–	–
	Nettoinvestitionen Verwaltungsvermögen Nettoinvestitionen (-) / Einnahmenüberschuss (+)	-4’097’147	–14’800’000	–12’697’493

Aktiven		01.01.2022	31.12.2022
		CHF	CHF
100	Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	6’221’276	5’560’396
101	Forderungen	781’857	808’211
102	Kurzfristige Finanzanlagen	–	–
104	Aktive Rechnungsabgrenzungen	801’351	681’155
106	Vorräte und angefangene Arbeiten	–	8’901
	Umlaufvermögen	7’804’484	7’058’663
	Total Finanzvermögen	7’804’484	7’058’663

140	Sachanlagen VV	443’047’244	443’469’122
142	Immaterielle Anlagen	61’004	30’524
145	Beteiligungen, Grundkapitalien	1	1
	Anlagevermögen Verwaltungsvermögen*	443’108’250	443’499’648
	Total Verwaltungsvermögen	443’108’250	443’499’648
	Total Aktiven	450’912’734	450’558’311

* Total Anlagevermögen

443’108’250

443’499’648

Passiven		01.01.2022	31.12.2022
		CHF	CHF
200	Laufende Verbindlichkeiten	4’096’615	3’125’314
201	Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	1’032’510	1’181’146
204	Passive Rechnungsabgrenzungen	1’971’619	3’051’396
205	Kurzfristige Rückstellungen	426’451	359’430
	Kurzfristiges Fremdkapital	7’527’195	7’717’285

206	Langfristige Finanzverbindlichkeiten	270’804’608	270’283’285
208	Langfristige Rückstellungen	4’133’643	3’460’565
209	Verbindlichkeiten gegenüber Fonds im Fremdkapital	530’885	524’502
	Langfristiges Fremdkapital	275’469’136	274’268’352
	Total Fremdkapital	282’996’331	281’985’637

291	Fonds im Eigenkapital	95’631’815	96’275’946
	Zweckgebundenes Eigenkapital	95’631’815	96’275’946

299	Bilanzüberschuss/-fehlbetrag	72’284’587	72’296’727
	Zweckfreies Eigenkapital	72’284’587	72’296’727
	Total Eigenkapital	167’916’403	168’572’674
	Total Passiven	450’912’734	450’558’311

Geldflussrechnung – indirekte Methode		Rechnung 2022		Rechnung 2021
		CHF		CHF
	Jahresergebnis Erfolgsrechnung Ertragsüberschuss (+), Aufwandüberschuss (-)	12’140		159’555
+	Abschreibungen Verwaltungsvermögen	3’697’369		4’325’650
+/-	Abnahme / Zunahme Forderungen	-26’355		558’743
+/-	Abnahme / Zunahme Aktive Rechnungsabgrenzungen	120’196		-336’586
+/-	Zunahme / Abnahme Laufende Verbindlichkeiten	-971’302		839’279
+/-	Zunahme / Abnahme Passive Rechnungsabgrenzungen	1’079’777		771’286
+/-	Bildung / Auflösung Rückstellungen der Erfolgsrechnung	-740’098		-1’207’846
+/-	Einlagen / Entnahmen Fonds/Spezialfinanzierungen FK u. EK	637’226		4’750’052
-	Aktivierung Eigenleistungen	-222’078		-372’203
	Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit (Cashflow)	3’586’875		9’487’931

-	Investitionsausgaben Verwaltungsvermögen	-9’808’786		-12’697’493
+	Investitionseinnahmen Verwaltungsvermögen	5’711’639		–
=	Saldo der Investitionsrechnung (Nettoinvestitionen)		-4’097’147		-12’697’493
+	Aktivierte Eigenleistungen		222’078		372’203
	Geldfluss aus Investitionstätigkeit ins Verwaltungsvermögen		-3’875’068		-12’325’290
	Geldfluss aus Anlagentätigkeit ins Finanzvermögen		–		–
	Geldfluss aus Investitions- und Anlagentätigkeit		-3’875’068		-12’325’290

+/-	Zunahme / Abnahme Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	148’636		-140’015
+/-	Zunahme / Abnahme Langfristige Finanzverbindlichkeiten	-521’323		2’672’464
+/-	Abnahme / Zunahme Kontokorrente mit Dritten (Kontokorrentguthaben)	–		–
+/-	Zunahme / Abnahme Kontokorrente mit Dritten (Kontokorrentschulden)	–		–
	Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit	-372’688		2’532’448
	Veränderung Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	-660’881		-304’911

	Stand Flüssige Mittel per 1.1.	6’221’276		6’526’187
	Stand Flüssige Mittel per 31.12.	5’560’396		6’221’276
	Zunahme (+) / Abnahme (-) Flüssige Mittel und kurzfristige Geldanlagen	-660’881		-304’911

Angewandtes Regelwerk

Rechtliche Grundlagen

Die vorliegende Jahresrechnung beruht auf den Statuten vom 12. Juni 1996 (845.200), auf dem Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (GG; LS 131.1), der Gemeindeverordnung vom 29. Juni 2016 (VGG, LS 131.11) und dem Handbuch über den Finanzhaushalt der Zürcher Gemeinden.

Regelwerk

Die Rechnungslegung orientiert sich an den Standards des Harmonisierten Rechnungslegungsmodell 2 für die Kantone und Gemeinden (HRM2).

Rechnungslegungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Rechnungslegungsgrundsätze

Die Rechnungslegung soll die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend darstellen («True and Fair View»- Prinzip) und richtet sich nach den Grundsätzen der Verständlichkeit, der Wesentlichkeit, der Zuverlässigkeit, der Vergleichbarkeit, der Fortführung, der Stetigkeit, der Periodenabgrenzung und der Bruttodarstellung. In Abweichung vom Prinzip der Bruttodarstellung sind Aufwandminderungsbuchungen beim Personalaufwand zulässig.

Die Buchführung richtet sich nach den Grundsätzen der Vollständigkeit, der Richtigkeit, der Rechtzeitigkeit und der Nachprüfbarkeit.

Bilanzierungsgrundsätze

Vermögenswerte werden bilanziert, wenn sie einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen hervorbringen oder ihre Nutzung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben vorgesehen ist und ihr Wert verlässlich ermittelt werden kann. Verpflichtungen werden bilanziert, wenn deren Ursprung in einem Ereignis der Vergangenheit liegt, ihre Erfüllung sicher oder wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und ihr Wert verlässlich ermittelt werden kann.

Die Vermögenswerte werden in Finanz- und Verwaltungsvermögen gegliedert. Das Finanzvermögen besteht aus jenen Vermögenswerten, die ohne Beeinträchtigung der öffentlichen Aufgabenerfüllung veräussert werden können. Das Verwaltungsvermögen umfasst jene Vermögenswerte, die unmittelbar der öffentlichen Aufgabenerfüllung dienen. Verpflichtungen gegenüber Sonderrechnungen werden dem Fremdkapital zugerechnet.

Aktivierungs / Wesentlichkeitsgrenze

Vermögenswerte des Verwaltungsvermögens mit mehrjähriger Nutzungsdauer werden aktiviert, sofern ihr Anschaffungswert über der Aktivierungsgrenze von Fr. 50'000 liegt (Beschluss des Anstaltsvorstands vom 27. August 2018). Für Grundstücke, Investitionsbeiträge, Darlehen und Beteiligungen kommt keine Aktivierungsgrenze zur Anwendung. Positionen des Finanzvermögens werden ungeachtet der Aktivierungsgrenze bilanziert. Alle übrigen Positionen der Verbindlichkeiten im Fremdkapital werden unabhängig der Wesentlichkeitsgrenze bilanziert.

Beim Übergang zum HRM2 wurde keine Neubewertung des Verwaltungsvermögens gemäss § 179 Abs. 1 lit. c. GG vorgenommen. (Beschluss Stiftungsrat vom 27. August 2018)

Bewertungsgrundsätze

Positionen des Verwaltungsvermögens werden zum Anschaffungswert abzüglich der Abschreibungen bilanziert. Erhaltene Investitionsbeiträge werden mit den Investitionsausgaben verrechnet (Aktivierung der Nettoinvestitionen). Beiträge der Stadt und Darlehen des Kantons im Rahmen der Wohnbauförderung werden als Fremdkapital ausgewiesen. Die Positionen des VV, die durch Nutzung einem Wertverzehr unterliegen, werden planmässig nach Anlagekategorie über die festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben. Das Verwaltungsvermögen wird jährlich auf dauernde Wertminderungen geprüft.

Positionen des Fremdkapitals und des Eigenka- pitals werden grundsätzlich zu Nominalwerten bilanziert.

Bereichsspezifische Regelungen

Die Stiftung Alterswohnungen ist im gemeinnützigen Wohnungsbau tätig und wendet deshalb, gestützt auf § 30 «Anlagekategorien und Nutzungsdauern» der VGG Gemeindeverordnung für den Liegenschaftenfonds und die Abschreibungen die Branchenregeln aus dem WBFV (Wohnbauförderungsverordnung vom 01. Juni 2005 § 23 ff.) an.

Interne Zinsen

Der Zinssatz für die internen Verzinsungen gemäss § 36 VGG beträgt gemäss Beschluss des Stiftungsrates vom 01. Dezember 2009 den jeweils aktuellen Zinssatz der Depositenkasse (aktuell 0.0 %). Verzinst wird der Wert Ende Jahr.

Verzinst werden

a) die Verpflichtungen der Stiftung gegenüber dem Solidaritätsfonds (Ziff 209) Fonds im Fremdkapital.

Organisationseinheiten

In der Rechnung integriert

Die Rechnung wird über die Stiftung grundsätzlich als Einheit geführt. Sie besteht aus der Hauptrechnung einschliesslich den Sonderrechnungen.

Nicht in der Rechnung konsolidiert

Die Beteiligungen im Verwaltungsvermögen umfassen private Organisationen ohne Erwerbszweck (Stiftung), welche öffentliche Aufgaben erfüllen. Die Stiftung Alterswohnungen ist als Mitglied oder Eigentümerin an diesen Organisationen beteiligt. Diese Organisationen werden nicht in die Rechnung konsolidiert, sondern werden im Beteiligungsspiegel ausgewiesen.

Bezeichnung		Buchwert 01.01.2022	Veränderung im Rechnungsjahr	Buchwert 31.12.2022
		CHF	CHF	CHF
101	Forderungen	781’857	26’355	808’211
	Debitoren (Vermietung)	216’583	45’541	262’125
	Debitoren (Wäscherei)	–	–	–
	Debitoren (Übrige)	160’790	-11’361	149’428
	Debitoren (Spitex)	503’382	-9’258	494’124
	Debitoren (Soziokultur)	519	26’079	26’598
	Debitor Spitex GUD	–	–	–
	WB Debitoren	-107’900	-22’700	-130’600
	Diverse	8’483	-1’947	6’536

104	Aktive Rechnungsabgrenzung	801’351	-120’196	681’155
	Aktive RA Personalaufwand	246’589	38’495	285’084
	Aktive RA Sach- und übriger Betriebsaufwand	406’273	-136’201	270’071
	Aktive RA übriger betrieblicher Ertrag	148’489	-22’489	126’000

Bezeichnung		Buchwert 01.01.2022	Veränderung im Rechnungsjahr	Buchwert 31.12.2022
		CHF	CHF	CHF
200	Laufende Verbindlichkeiten	-4’096’615	971’936	-3’125’314
	Kreditoren aus Lieferung und Leistung	-2’629’615	1’265’064	-1’364’551
	Rückzahlungen gegenüber Spitexkunden	-32’276	30’141	-2’136
	Verbindlichkeiten Kanton aus Mehrzinseinnahmen	-6’525	-10’507	-17’033
	Kreditor (MWST)	-3’211	-53’877	-57’088
	Debitoren (Anzahlungen)	-1’282’887	-96’606	-1’379’493
	HRZ Quellensteuer-Abzüge	-1’027	462	-565
	HRZ AHV/ALV + Verwaltungskosten-Beiträge	-105’144	100’851	-4’293
	HRZ FAK-Beiträge AG und Rückvergütungen	-4’130	-3’782	-7’912
	HRZ UVG, BU- + NBU-Unfallvers. UVZ	-15’443	-38’524	-53’968
	HRZ EO/IV/MV Taggeld	-1’371	-6’119	-7’490
	Verbindlichkeiten gegenüber Spitex	-14’544	-215’471	-230’015
	Diverses	-441	305	-770

201	Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	-1’032’510	-148’636	-1’181’146
	WB Anteil kurzfrist. verzins. Verbindlichkeiten	-1’028’265	-152’881	-1’181’146
	Lebenshaltungskonten	-4’245	4’245	–

204	Passive Rechnungsabgrenzung	-1’ 971’619	-1’079’777	-3’051’396
	Passive RA Personalaufwand	-100’853	-352’469	-453’322
	Passive RA Sach- und übriger Betriebsaufwand	-1’870’766	-727’308	-2’598’074
	Passive RA Finanzaufwand/Ertrag	–	–	–

206	Langfristige Finanzverbindlichkeiten	-270’804’608	521’323	-270’283’285
	Hypotheken	-161’191’485	3’294’985	-157’896’500
	Darlehen Kanton	-24’976’103	47’192	-24’928’911
	Darlehen Stadt	-67’386’758	-4’415’470	-71’802’228
	Depositenkasse	-17’250’262	1’594’616	-15’655’645
	Darlehen Dritte	–	–	–

Fälligkeitsstatistik:

	1 bis 2 Jahre	-64’300’000
	2 bis 5 Jahre	-15’200’000
	über 5 Jahre	-54’500’000
	Total	-134’000’000
	Gewichteter Durchschnittszinssatz der langfristigen Finanzverbindlichkeiten in %	1.06%

Art: Solidaritätsfonds

Bezeichnung, Konto: 209201

Zweck

Der Solidaritätsfonds ist dafür bestimmt, das Wohnen und Leben in der SAW grundsätzlich zu verbessern. Aus den Fondsmitteln können sowohl Mieterinnen und Mieter der SAW unterstützt als auch besondere Projekte der SAW gefördert werden.

Erfolgsrechnung 2022				Aufwand	Ertrag
			CHF	CHF	CHF
Ertrag	Zinsertrag	Kapital	492’692
	Zinssatz 0.75% / ab 01.04.2021 0% (Verzinsung gemäss Beschluss)				–
	Übrige Erträge	Spenden			11’189
Aufwand	Verwendung	Unterstützungsbeitrag		13’572
Total Aufwand / Ertrag				13’572	11’189
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)					-2’383

Abschluss	Vermögensveränderung
	CHF
Vermögen Anfang Rechnungsjahr	493’075
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	-2’383
Vermögen Ende Rechnungsjahr	490’692

Bilanz per 31.12.2022	Aktiven	Passiven
	CHF	CHF
Kapital	–
Guthaben bei Anstalt	–
Aktivenüberschuss = Vermögen		490’692
Total	–	490’692

Art: Personalkasse

Bezeichnung, Konto: 209202

Zweck

Personalkasse für Mitarbeitende der SAW, Unterstützung von Mitarbeitenden.

Erfolgsrechnung 2022				Aufwand	Ertrag
			CHF	CHF	CHF
Ertrag	Zinsertrag	Kapital Personalkasse SAW	30’731
		Zinssatz % (Verzinsung gemäss Beschluss)	0%		–
	Übrige Erträge	Einlage			–
Aufwand	Verwendung	Unterstützungsbeitrag		2’500
Total Aufwand / Ertrag				2’500	–
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)					-2’500

Abschluss	Vermögensveränderung
	CHF
Vermögen Anfang Rechnungsjahr	30’731
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	-2’500
Vermögen Ende Rechnungsjahr	28’231

Bilanz per 31.12.2022	Aktiven	Passiven
	CHF	CHF
Kapital	–
Guthaben bei Anstalt	–
Aktivenüberschuss = Vermögen		28’231
Total	–	28’231

Art: Personalkasse

Bezeichnung, Konto: 209203

Zweck

Personalkasse für Mitarbeitende der Spitex SAW, Unterstützung von Mitarbeitenden.

Erfolgsrechnung 2022				Aufwand	Ertrag
			CHF	CHF	CHF
Ertrag	Zinsertrag	Kapital Personalkasse Spitex	7’078
		Zinssatz % (Verzinsung gemäss Beschluss)	0%		–
	Übrige Erträge	Einlage			–
Aufwand	Verwendung	Unterstützungsbeitrag		1’500
Total Aufwand / Ertrag				1’500	–
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)					-1’500

Abschluss	Vermögensveränderung
	CHF
Vermögen Anfang Rechnungsjahr	7’078
Ertragsüberschuss (+) / Aufwandüberschuss (-)	-1’500
Vermögen Ende Rechnungsjahr	5’578

Bilanz per 31.12.2022	Aktiven	Passiven
	CHF	CHF
Kapital	–
Guthaben bei Anstalt	–
Aktivenüberschuss = Vermögen		5’578
Total	–	5’578

Bericht der Revisionsstelle