Mietzinsanpassung 2024
Die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich (SAW) passt die Mietzinse für den Grossteil ihrer Wohnungen ab 1. Dezember 2024 an. Das ist notwendig, weil Teuerung und höhere Zinsen bei der SAW zu deutlich höheren Kosten geführt haben. Diese können mit den aktuellen Mieteinnahmen nicht mehr gedeckt werden.
Ausgangslage
Die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich (SAW) bietet günstigen Wohnraum für Menschen ab 60 Jahren in der Stadt Zürich. Sie vermietet ihre Wohnungen nach dem Grundsatz der sogenannten «Kostenmiete» (Kostenmietmodell der Stadt Zürich). Das heisst, die SAW strebt keinen Gewinn durch Mieteinnahmen an. Das gilt auch für freitragende Wohnungen.
Die Kosten der SAW in den Bereichen Finanzierung, Bau und Betrieb sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Das liegt zum einen an der Erhöhung des Referenzzinssatzes und zum anderen am gestiegenen Gebäudeversicherungswert. Das hat dazu geführt, dass die aktuellen Mietzinse nicht mehr kostendeckend sind. Deshalb erhöht die SAW ihre Mieten in 24 von 36 Siedlungen.
Die betroffenen Mieter*innen wurden schriftlich über die Erhöhung informiert. Auf dieser Seite finden Mietende, Medien und Interessierte Informationen und Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Anpassung der Mietzinse für SAW-Wohnungen.
Die Bereitstellung der SAW-Wohnungen wird mit Mitteln der öffentlichen Hand gefördert. Deshalb muss die SAW die Kostenmiete gemäss dem «Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen (Mietzinsreglement)» der Stadt Zürich berechnen. In diesem Reglement legt die Stadt Zürich fest, wie hoch Mieten maximal sein dürfen.
Die Kostenmiete setzt sich aus den Kapitalkosten und den Betriebskosten zusammen:
- Die Kapitalkosten umfassen die Anlagekosten und Finanzierungszinsen. Die Anlagekosten beschreiben alle Investitionen, die zur Erstellung der Liegenschaft nötig waren. Er setzt sich aus dem Gebäudewert und dem Landwert zusammen. Der Landwert entfällt, wenn es sich um eine Liegenschaft im Baurecht handelt. In diesem Fall kommt der Baurechtszins zum Tragen.
- Die Betriebskosten setzen sich aus dem Gebäudeversicherungswert und der Betriebsquote zusammen. Die Betriebsquote umfasst Verwaltungs- und Unterhaltskosten, Einlagen in den Erneuerungs- und Heimfallfonds, Abschreibungen, Versicherungen und öffentliche Abgaben. Die Betriebsquote darf maximal 3.25 % des Gebäudeversicherungswerts betragen.
- Weil sich der Referenzzinssatz um mindestens 0.5 % erhöht hat und/oder
- weil sich der Gebäudeversicherungswert um mindestens 5 % erhöht hat und/oder
- weil wesentlich wertvermehrende Investitionen getätigt wurden.
Zwischen 2020 und 2024 ist der Referenzzinssatz von 1.25 % auf 1.75 %, also um 0.5 %, gestiegen. Der Gebäudeversicherungswert wurde 2023 und 2024 um insgesamt mehr als 15 % erhöht. Ursache dafür waren die gestiegenen Finanzierungs-Zinssätze sowie die Bauteuerung.
Der Referenzzinssatz entspricht dem gerundeten Mittelwert aller Hypotheken in der Schweiz. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen ermittelt. Der Gebäudeversicherungswert beschreibt die Kosten, die der komplette Neubau einer Liegenschaft verursachen würde. Er beruht auf dem sogenannten Baupreisindex. Der Baupreisindex berücksichtigt die aktuelle Kostenentwicklung in verschiedenen Regionen der Schweiz im Zusammenhang mit dem Bau verschiedener Arten von Bauten.
Von obigen Entwicklungen ist auch die SAW betroffen: Ihre Kosten in den Bereichen Finanzierung, Bau und Betrieb sind deutlich gestiegen. Das hat dazu geführt, dass die aktuellen Mietzinse nicht mehr kostendeckend sind. Deshalb erhöht die SAW ihre Mieten. Mietzinsanpassungen von gemeinnützigen Wohnbauträgern wie der SAW werden von der Fachstelle gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich und/oder der Fachstelle Wohnbauförderung vom Kanton Zürich überprüft.