Die Kostenmiete

Die SAW ist eine gemeinnützige Vermieterin. Das heisst, dass sie mit ihren Mieteinnahmen keinen Gewinn beabsichtigt. Deshalb vermietet sie ihre Wohnungen in Kostenmiete. Das Kostenmietmodell schützt Mieter*innen vor missbräuchlicher Mietzinserhöhung. Die Kostenmiete setzt sich aus den sogenannten Kapitalkosten und den Betriebskosten zusammen:

• Die Kapitalkosten umfassen die Anlagekosten und Finanzierungszinsen. Die Anlagekosten beschreiben alle Investitionen, die zur Erstellung der Liegenschaft nötig waren. Sie setzten sich aus dem Gebäudewert und dem Landwert zusammen. Der Landwert entfällt, wenn es sich um eine Liegenschaft im Baurecht handelt, das heisst, wenn das Land jemand anderem gehört.
• Die Betriebskosten setzen sich aus dem Gebäudeversicherungswert und der Betriebsquote zusammen. Sie umfassen Verwaltungs- und Unterhaltskosten, Einlagen in den Erneuerungs- und Heimfallfonds, Abschreibungen, Versicherungen und öffentliche Abgaben. Die Betriebsquote darf maximal 3.25 % des Gebäudeversicherungswerts betragen.

Erklärfilm Kostenmietmodell

Wenn Sie mit diesen Begriffen noch nicht so vertraut sind, klingt das möglicherweise noch etwas kompliziert. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen den Erklärfilm der Genossenschaft ABZ. Er erklärt auf gut verständliche Weise, wie das Kostenmietmodell funktioniert.
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Schutz vor missbräuchlicher Mietzinserhöhung

Mietzinse dürfen im Kostenmietmodell nur erhöht werden, wenn die Mieten aus folgenden Gründen nicht mehr kostendeckend sind:

• Weil sich der Referenzzinssatz um mindestens 0.5 % erhöht hat und/oder
• weil sich der Gebäudeversicherungswert um mindestens 5 % erhöht hat und/oder
• weil wesentlich wertvermehrende Investitionen getätigt wurden.

Der Referenzzinssatz entspricht dem gerundeten Mittelwert aller Hypotheken in der Schweiz. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen ermittelt. Der Gebäudeversicherungswert beschreibt die Kosten, die der komplette Neubau einer Liegenschaft verursachen würde. Er beruht auf dem sogenannten Baupreisindex. Der Baupreisindex berücksichtigt die aktuelle Kostenentwicklung in verschiedenen Regionen der Schweiz im Zusammenhang mit dem Bau verschiedener Arten von Bauten.

Mietzinserhöhung trotz Kostenmietmodell?

Trotzdem kommt es vor, dass auch im Kostenmietmodell Mietzinse erhöht werden müssen: Wenn die Kapital- und Betriebskosten stark steigen, steigen die Kosten für die Eigentümer*innen in den Bereichen Finanzierung, Bau und Betrieb stark an. Bleiben diese Kosten über einen längeren Zeitraum hoch, müssen die Eigentümer*innen die Mieten erhöhen. Tun sie das nicht, geraten sie in ein finanzielles Defizit.

Zwischen 2020 und 2024 ist der Referenzzinssatz von 1.25 % auf 1.75 % gestiegen. Der Gebäudeversicherungswert wurde 2023 und 2024 um insgesamt mehr als 15 % erhöht. Das hat dazu geführt, dass die Mietzinse der SAW nicht mehr kostendeckend waren. Sie erhöht deshalb ihre Mieten in 24 von 36 Siedlungen per 1. Dezember 2024. Alle betroffenen Mieter*innen wurden schriftlich über die Erhöhung informiert.

In der Stadt Zürich werden Mietzinsanpassungen von gemeinnützigen Wohnbauträgern wie der SAW von der Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich und/oder der Fachstelle Wohnbauförderung vom Kanton Zürich überprüft.

Unterstützung für Betroffene

Die SAW ist sich bewusst, dass die Erhöhung für einen Teil ihrer Mietenden eine finanzielle Herausforderung darstellt. Deshalb unterstützen sie die Mietende aktiv. Der SAW-Sozialdienst berät die Betroffenen auf Anfrage, und der Solidaritätsfonds der SAW kann helfen, vorübergehende finanzielle Engpässe zu überbrücken. Falls nachhaltig Zahlungsschwierigkeiten bestehen, gibt es zudem die Möglichkeit, einen Wohnungstausch innerhalb der SAW-Siedlungen zu beantragen.

Weitere Informationen

Auf der Website der SAW finden Interessierte zahlreiche weitere Informationen rund um das Thema Kostenmiete und die aktuelle Mietzinserhöhung der SAW.